Mua tài sản thanh lý từ ngân hàng mang đến nhiều ưu điểm, nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro cần lưu ý. Một trong những ưu điểm lớn nhất của việc mua tài sản thanh lý từ ngân hàng là giảm bớt rủi ro pháp lý và giao dịch. Tuy nhiên, không phải tài sản nào cũng có giá cạnh tranh.
Trong nửa đầu năm nay, các ngân hàng đã tiến hành thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ trong bối cảnh tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu tăng cao. Ví dụ, VietinBank đã thông báo danh sách gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý, bao gồm nhiều khách sạn 4-5 sao và tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng. BIDV cũng đang rao bán đấu giá nhiều tài sản, bao gồm cả các nhà máy thủy điện có giá trị lớn. Ngoài ra, Sacombank và một số ngân hàng khác cũng đang chào bán một loạt tài sản bất động sản đảm bảo.
Những cuộc đấu giá như vậy thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, với hai lợi ích chính là giá bán và pháp lý. Về pháp lý, các tài sản này đã trải qua quá trình xác minh và thẩm định từ bộ phận tín dụng và thẩm định của ngân hàng. Điều này đảm bảo rằng tài sản không có tranh chấp và có giấy tờ pháp lý đầy đủ để được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Giao dịch với một định chế lớn như ngân hàng cũng giúp giảm thiểu rủi ro “gài bẫy” và lừa đảo so với các giao dịch dân sự khác.
Tuy nhiên, việc mua tài sản qua kênh này vẫn có những rủi ro riêng. Một khả năng mà người mua cần lưu ý là tài sản đã được thế chấp hoặc thỏa thuận bán trong một giao dịch dân sự khác thông qua giấy tờ viết tay. Trong trường hợp này, khi bên thứ ba phát hiện tài sản này đang được ngân hàng bán thanh lý hoặc đấu giá, họ có thể kiện người chủ cũ và dẫn đến tài sản bị liên đới. Điều này đặt ra một rủi ro pháp lý cho người mua.
Để giảm thiểu phiền toái này, khách mua tài sản đấu giá nên yêu cầu ngân hàng bổ sung điều khoản về thời hạn sang tên và chuyển đổi sở hữu. Trong trường hợp xảy ra rủi ro, nếu việc sang tên không thực hiện đúng thời hạn quy định, ngân hàng phải hoàn trả lại tiền cho người chiến thắng đấu giá. Điều này đảm bảo rằng tài sản được mang ra đấu giá luôn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua.
Một lưu ý khác mà nhân viên tín dụng ngân hàng gợi ý cho người mua tài sản thanh lý là vấn đề thu giữ tài sản. Theo Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021, trong khế ước nhận nợ có thỏa thuận, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần chấp thuận hoặc ủy quyền từ người vay. Điều này yêu cầu khách hàng kiểm tra điều khoản này trong khế ước vay để đảm bảo rằng việc xử lý tài sản không gặp vướng mắc từ phía người vay.
Về giá bán tài sản đảm bảo, trong nhiều trường hợp, không phải lúc nào cũng có thể tận hưởng “món hời”. Hạn mức vay thế chấp bất động sản tối đa tại các ngân hàng thường dao động từ 65% đến 90% giá trị tài sản đảm bảo (phụ thuộc vào từng ngân hàng và loại bất động sản). Giá trị tài sản đảm bảo thường được định giá thấp hơn so với giá thị trường khoảng 30% đến 50%.
Ví dụ, một khách sạn 4 sao có giá trị giao dịch trên thị trường vào giữa năm 2021 là 400 tỷ đồng. Ngân hàng có thể định giá tài sản này khoảng 70%, tức 280 tỷ đồng. Với việc cấp tín dụng được xác định bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo, khoản vay sẽ là khoảng 200 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Giá trị tài sản thanh lý phụ thuộc vào đánh giá từ một tổ chức độc lập, nhưng mục tiêu cao nhất là ngân hàng có thể thu hồi toàn bộ khoản vay, bao gồm cả gốc, lãi vay và lãi phạt chậm trả. Trong trường hợp thị trường không biến động mạnh, giá trị tài sản thanh lý có thể gần bằng giá trị thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường giảm mạnh, mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.
Với ví dụ trên, dù là cùng một khách sạn 4 sao nhưng vào thời điểm hiện tại, giá trị giao dịch trên thị trường đã giảm hơn 50%, chỉ còn khoảng 200 tỷ đồng. Nếu khoản vay là 200 tỷ đồng và quá hạn, cần thêm lãi vay và lãi phạt chậm trả, giá trị tài sản thanh lý cần thu về có thể là khoảng 240-250 tỷ đồng. Nếu ngân hàng muốn thu đủ khoản vay (gồm cả gốc và lãi), mức giá rao bán tài sản sẽ cao hơn giá trị thị trường.
Ngoài ra, để mua tài sản đấu giá, người mua thường phải thanh toán toàn bộ giá trị một lần. Đối với các tài sản lớn, điều này đòi hỏi người mua phải chuẩn bị sẵn một số tiền lớn, thậm chí hàng trăm tỷ đồng, một con số không dễ thực hiện trong thời điểm khó khăn hiện nay.
Ngoài ra, với các tài sản như phương tiện di chuyển và máy móc, nếu quy mô lớn và không được bảo quản đúng quy chuẩn, giá trị tài sản có thể giảm nhiều hơn so với các tài sản tương tự cùng đời.
Tổng kết lại, mua tài sản thanh lý từ ngân hàng mang đến nhiều ưu điểm như giảm rủi ro pháp lý và giao dịch. Tuy nhiên, cần lưu ý các rủi ro như tài sản đã bị thế chấp hoặc thỏa thuận bán trong giao dịch khác, giá bán không luôn là “món hời”, và yêu cầu thanh toán toàn bộ giá trị tài sản khi mua đấu giá. Việc nắm bắt thông tin và thực hiện các biện pháp phòng ngừa là cách để giảm thiểu rủi ro khi mua tài sản thanh lý từ ngân hàng.
✅✅✅ Xem các tin mua bán nhà đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An tại đây!
✅✅✅ Xem tổng hợp các kiến thức cần phải biết khi đầu tư bất động sản tại đây!
✅✅✅ Xem các tin tức mới cập nhật liên tục tại đây!
