Trong bối cảnh thị trường bất động sản Châu Á đang tiếp tục chịu đựng nhiều biến động, nhà đầu tư cần đối mặt với ba khó khăn chính liên quan đến rủi ro cấu trúc, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.
Khối lượng đầu tư vào thị trường bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương trong những tháng đầu năm 2023 đã giảm. Tuy nhiên, dù gặp khó khăn với lạm phát và không ổn định chính trị toàn cầu, khu vực này được đánh giá có khả năng chống trụi tốt hơn so với thị trường ở Châu Âu và Bắc Mỹ.
Theo dữ liệu thống kê từ Savills Prospects, hoạt động huy động vốn đầu tư bất động sản tại Châu Á – Thái Bình Dương đã giảm 6% trong năm 2022, trong khi ở Bắc Mỹ là 15% và tại Châu Âu là 28%. Tổng số vốn đầu tư tại Châu Á cũng chiếm thị phần cao hơn trong tổng số vốn huy động toàn cầu.
Ông Simon Smith, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Châu Á – Thái Bình Dương cho biết: “Hoạt động đầu tư tiếp tục đối mặt với khó khăn trong bối cảnh có nhiều không ổn định chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng của bất động sản tại Châu Á vẫn được duy trì, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư”.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro với vô số yếu tố có thể tác động đến hiệu quả đầu tư như lạm phát, vấn đề pháp lý, không ổn định chính trị, sự chững lại của tăng trưởng và thay đổi thói quen và nhu cầu từ phía người tiêu dùng.
Các nhà đầu tư bất động sản cần phải thận trọng đánh giá rủi ro để đưa ra quyết định chính xác. Ông Simon cũng chỉ ra ba nhóm rủi ro mà nhà đầu tư bất động sản tại Châu Á – Thái Bình Dương cần chú ý, bao gồm rủi ro cấu trúc, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.
Thứ nhất, rủi ro về cấu trúc đã gây ra những thay đổi lớn trong thị trường trên hầu hết các khu vực. Các hoạt động trực tuyến như đám mây, mua sắm điện tử, video trực tuyến và mạng xã hội ngày càng phát triển. Xu hướng này đã được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển nhanh hơn trong tương lai.
Một ví dụ là Hàn Quốc, một trong những thị trường mua sắm bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới, đã ghi nhận 37% giao dịch được thanh toán trực tuyến vào năm 2022 và dự kiến tăng lên 45% trong 5 năm tới. Thương mại điện tử cũng được đánh giá là lĩnh vực tiềm năng và có thể ghi nhận nhiều cơ hội phát triển. Bán lẻ trực tuyến đang thúc đẩy sự quan tâm đến các phân khúc trung tâm dữ liệu và ngành logistics, làm thay đổi ngành bán lẻ, đặc biệt là bán lẻ trực tiếp.
Ngoài ra, ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) ngày càng trở nên quan trọng đối với các doanh nghiệp, và được xem là một yếu tố có thể tác động đến khung pháp lý và cấu trúc các hoạt động đầu tư.
Thứ hai, rủi ro về chu kỳ, đặc biệt là lạm phát, là một rủi ro có tính chu kỳ mà nhà đầu tư bất động sản không chỉ tại Châu Á mà còn trên toàn thế giới đang phải đối mặt. Lãi suất tăng mạnh trong quá khứ đã làm tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, lạm phát đang giảm dần. Ví dụ, tại Úc, lạm phát đã giảm xuống 6,8% vào tháng 3/2023 từ mức đỉnh 8,4% vào tháng 12/2022.
Tuy vậy, lãi suất vẫn ở mức cao, đi kèm với sự tăng giá của vật tư và lao động, sẽ tiếp tục là những vấn đề lớn mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Lãi suất cao cũng mang đến rủi ro cho đà tăng trưởng.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, tăng trưởng GDP toàn cầu dự kiến sẽ giảm xuống 2,7% trong năm 2023 từ mức 3,2% năm 2022 và 6% năm 2021. Nếu tình trạng lãi suất cao kéo dài, nguy cơ kìm hãm tăng trưởng sẽ tiếp tục tồn tại.
Thứ ba, rủi ro từ các vấn đề nội tại của thị trường. Thị trường bất động sản luôn đối mặt với rủi ro cung vượt cầu, đây là lý do chính gây ra sự kém sôi động trong lĩnh vực này. Cung vượt cầu là một vấn đề tại nhiều thị trường và phân khúc khác nhau, ví dụ như thị trường bán lẻ tại Trung Quốc.
Ông James McDonald, Giám đốc Nghiên cứu và Chính sách, Savills Trung Quốc, cho biết: “Tình trạng thừa cung mặt bằng bán lẻ tại một số địa điểm ở Trung Quốc đang ghi nhận mức cao kỷ lục, với tỷ lệ mặt bằng trống tại các thị trường lớn trong những tháng đầu năm 2023 đã lên tới hai chữ số. Nhiều nơi vẫn tồn đọng nguồn cung hiện hữu lớn và thậm chí nguồn cung tương lai cũng rất lớn. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ tiếp tục chịu áp lực từ sự bùng nổ của thương mại điện tử”.
Ngoài ra, các rủi ro về thị trường khác bao gồm khung pháp lý. Tại Trung Quốc, các nhà đầu tư bất động sản cần chú ý đến các chính sách của chính phủ. Dù đã có động thái nới lỏng các hạn chế tài chính, tình hình bất động sản tại quốc gia này vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt. Đối với các quốc gia đang phát triển như Indonesia, tính minh bạch của thị trường cũng là một vấn đề cần quan tâm. Tình ổn định chính trị cũng là một rào cản lớn đối với vấn đề đầu tư, ví dụ như tình hình bất ổn về chính trị tại Thái Lan vẫn tiếp tục tồn tại.
Tại Việt Nam, trong những tháng đầu năm, đã có sự hỗ trợ rõ rệt từ phía Chính phủ đối với giải quyết khó khăn trong bất động sản qua việc ban hành các Nghị định và Nghị Quyết mới. Thêm vào đó, trong tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành để ổn định thị trường tiền tệ và hỗ trợ nền kinh tế thúc đẩy tăng trưởng.
Theo ông Troy Grifths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam: “Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đối với thị trường, tuy nhiên thị trường cần thời gian để thẩm thấu. Triển vọng tươi sáng hơn được kỳ vọng sẽ bắt đầu từ Q3/2023”. Thách thức lớn hơn liên quan đến cấu trúc thỏa thuận và thủ tục giấy tờ pháp lý, đặc biệt là đối với các dự án đang được phát triển. Điều này cũng là vấn đề cần phải được can thiệp và hỗ trợ thông qua một khung pháp lý rõ ràng, nhằm thúc đẩy tốc độ hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Có thể thấy, mỗi thị trường đều tồn tại những rủi ro riêng biệt. Các nhóm rủi ro thường có thể chồng chéo và không thể phân tách rõ ràng. Để giải quyết các khó khăn này, cần có biện pháp đồng bộ và tư vấn từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong thị trường. Trước tình hình thị trường hiện tại, các nhà đầu tư cần phối hợp cùng các đơn vị chuyên nghiệp để chuẩn bị trước các kịch bản và giảm thiểu tác động của rủi ro đến quyết định đầu tư của họ.
✅✅✅ Xem các tin mua bán nhà đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An tại đây!
✅✅✅ Xem tổng hợp các kiến thức cần phải biết khi đầu tư bất động sản tại đây!
✅✅✅ Xem các tin tức mới cập nhật liên tục tại đây!
